O distrato do contrato de compra e venda de imóvel na planta
A crise econômica gerada pela pandemia de COVID-19 tem causado um grande impacto financeiro na vida de milhões de brasileiros. Fato este que tornou simplesmente inviável a continuidade de contratos de toda natureza, face à imprevisibilidade do momento que estamos vivendo.
Nesse contexto, o distrato é um instrumento útil, previsto em nosso Código Civil, cujo objetivo é a anulação/rescisão das obrigações anteriormente firmadas em um contrato que ainda não foi cumprido em sua totalidade.
O cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ser solicitado por culpa exclusiva da construtora/incorporadora ou simplesmente pela vontade do comprador, imotivadamente e, em determinadas situações, sem a necessidade do imóvel ser levado à leilão, evitando ainda a negativação do nome do consumidor.
Contudo, algumas particularidades devem ser levadas em consideração.
Caso a rescisão seja solicitada por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, em razão do atraso na entrega da obra, vícios construtivos ou entrega de imóvel diferente do previsto no projeto, por exemplo; o comprador terá direito à restituição de 100% do valor pago, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária.
O mesmo se aplica caso o consumidor exerça o seu direito de arrependimento no prazo de sete dias contado da data da compra, se feita em estandes de vendas e fora da sede da construtora/incorporadora.
Já nos casos de distrato por culpa ou simplesmente por vontade do comprador, a construtora/incorporadora poderá reter parte do valor pago.
O percentual a ser retido dependerá, principalmente, da data em que o contrato foi firmado. Isso porque, em 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei do Distrato, a qual trouxe novas regras sobre os negócios jurídicos envolvendo imóveis, e que determina o seguinte:
- Caso haja cláusula estabelecendo o uso de parte do patrimônio da construtora/incorporadora para garantir a conclusão da obra (patrimônio de afetação), a multa pelo cancelamento do contrato pode ser de até 50% do valor que já foi pago pelo comprador. Nesse caso, o montante será devolvido em parcela única, a ser paga no prazo de 30 dias após a emissão do “Habite-se”.
- Se não houver patrimônio de afetação, a multa pelo distrato não poderá exceder 25% do valor pago, caso em que os 75% restantes deverão ser devolvidos ao comprador no prazo de até 180 dias, se as obras ainda estiverem em andamento; ou 12 meses, se já concluídas.
Caso a incorporadora consiga revender o imóvel, antes dos prazos citados acima, o valor remanescente devido ao consumidor será pago em até 30 dias da revenda.
Na hipótese do próprio consumidor encontrar um novo comprador apto a substituí-lo no contrato, não incidirá nenhuma multa pelo distrato, desde que haja a devida anuência da construtora/incorporadora.
No entanto, se o contrato foi firmado antes de 28 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato não será aplicada. Até a publicação da referida Lei, o entendimento da maioria dos Tribunais de Justiça do país era no sentido de determinar a devolução de 75% a 90% do valor pago pelo comprador.
Nesses casos, um fator importante a ser verificado é se no momento de solicitação do distrato o comprador já estava inadimplente ou não. Se não estava, o valor a ser devolvido tende a ser mais próximo de 90%, caso contrário, mais próximo de 75%.
O comprador que tenha interesse em realizar o cancelamento do seu contrato de compra e venda de imóvel, deverá formalizar a solicitação à construtora/incorporadora por e-mail ou por carta com aviso de recebimento e, caso suspeite de alguma violação dos seus direitos, principalmente em relação aos valores devolvidos, recomenda-se que um advogado especialista no assunto seja consultado.
