Atraso na entrega do imóvel: Conheça os seus direitos e saiba o que fazer

Você financiou o seu apartamento na planta, está ansioso para recebê-lo, contudo, percebe que a obra está atrasada ou é informado pela construtora que não receberá o imóvel na data inicialmente acordada no contrato.

Comprar um apartamento na planta tem grandes vantagens, como a possibilidade de pagar menos, por exemplo. Porém, infelizmente, a situação narrada acima é muito comum e deve ser levada em consideração na hora de fechar um contrato dessa natureza.

Diante desse cenário, o que o comprador pode fazer? Quais os seus direitos e as suas opções?

É o que esclareceremos a seguir.

Quando a entrega de uma obra realmente se encontra em atraso?

Em primeiro lugar, devemos entender a partir de qual momento a obra de fato se encontra em atraso para que, a partir daí, sejam tomadas as devidas providências.

É natural que ocorram certos atrasos nas obras em razão de fatores externos ambientais e econômicos, que dificilmente podem ser previstos com precisão pela construtora. Por isso, a Lei nº 13.786/18 (Nova Lei do Distrato), que rege situações envolvendo a compra e venda de imóveis na planta, estabeleceu um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias.

Assim, além do prazo inicialmente previsto no contrato, a construtora poderá se valer desse prazo de tolerância previsto em Lei e, só após, a obra estará de fato em atraso.

No entanto, é importante ressaltar que o prazo de tolerância mencionado não é automático, de forma que só terá validade se estiver expressamente previsto no contrato.

Constatado o atraso na entrega da obra, quais as opções do comprador?

Ultrapassado o prazo inicialmente pactuado para a entrega do imóvel, bem como o prazo de tolerância expressamente previsto no contrato, fica caracterizado o atraso da construtora.

A partir desse momento, o comprador terá duas opções:

a) Rescindir o contrato com direito a reembolso de 100% dos valores pagos, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem, corrigidos pelo mesmo índice do contrato (normalmente IGPM ou INCC), além da multa contratual pela rescisão por culpa da vendedora;

b) Ficar com o imóvel e pleitear uma indenização decorrente do atraso.

Caso o consumidor escolha a opção “b”, deverá ser observada a data de assinatura do contrato para fins de cálculo da indenização.

Isso porque, o Poder Judiciário entende que, para aqueles contratos firmados antes do dia 28/12/2018 (quando entrou em vigor a Nova Lei do Distrato), deverá ser fixado o percentual de 0,5% do valor do contrato corrigido, por mês de atraso, como fator de indenização.

Já para aqueles contratos firmado a partir do dia 28/12/2018, ou seja, após a Nova Lei do Distrato, a indenização corresponderá a 1% dos valores pagos pelo adquirente à construtora, por mês de atraso.

Sobre o tema o STJ decidiu:

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Tema Repetitivo 996, do STJ).

Fique atento!

Independentemente do caso, a partir do momento em que a construtora se encontra em atraso, os juros de obra não poderão mais ser cobrados do consumidor.

Além do mais o INCC, índice de correção monetária utilizado durante a fase de obra, também não poderá ser aplicado, devendo ser substituído por outro índice mais favorável ao comprador, seja ele o IPCA-E, IGPM, ou ainda, o INPC.

Sobre o tema o STJ decidiu o seguinte:

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (Tema Repetitivo 996, do STJ).

O que fazer em caso de atraso na entrega do imóvel?

Numa situação de atraso na entrega do imóvel, o comprador poderá tomar as seguintes providências para resguardar os seus direitos:

a) Notificar a construtora sobre o atraso, por escrito, seja por e-mail ou notificação extrajudicial;

b) Guardar toda a documentação referente ao imóvel, incluindo o contrato e o registro de toda a comunicação com a construtora, seja por WhatsApp, e-mail ou quaisquer outras mídias;

c) Guardar os materiais de divulgação do empreendimento (panfletos, anúncios na internet, entre outros), principalmente aqueles que constarem a data de entrega prometida;

d)  Conversar com um advogado especializado em Direito Imobiliário voltado para o consumidor, para obter orientação específica para o seu caso.

Caso esteja diante de uma situação de atraso na entrega do seu imóvel, entre em contato e saiba como podemos ajudá-lo!