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set 30 2021
Atraso na entrega do imóvel: Conheça os seus direitos e saiba o que fazer

Você financiou o seu apartamento na planta, está ansioso para recebê-lo, contudo, percebe que a obra está atrasada ou é informado pela construtora que não receberá o imóvel na data inicialmente acordada no contrato.

Comprar um apartamento na planta tem grandes vantagens, como a possibilidade de pagar menos, por exemplo. Porém, infelizmente, a situação narrada acima é muito comum e deve ser levada em consideração na hora de fechar um contrato dessa natureza.

Diante desse cenário, o que o comprador pode fazer? Quais os seus direitos e as suas opções?

É o que esclareceremos a seguir.

Quando a entrega de uma obra realmente se encontra em atraso?

Em primeiro lugar, devemos entender a partir de qual momento a obra de fato se encontra em atraso para que, a partir daí, sejam tomadas as devidas providências.

É natural que ocorram certos atrasos nas obras em razão de fatores externos ambientais e econômicos, que dificilmente podem ser previstos com precisão pela construtora. Por isso, a Lei nº 13.786/18 (Nova Lei do Distrato), que rege situações envolvendo a compra e venda de imóveis na planta, estabeleceu um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias.

Assim, além do prazo inicialmente previsto no contrato, a construtora poderá se valer desse prazo de tolerância previsto em Lei e, só após, a obra estará de fato em atraso.

No entanto, é importante ressaltar que o prazo de tolerância mencionado não é automático, de forma que só terá validade se estiver expressamente previsto no contrato.

Constatado o atraso na entrega da obra, quais as opções do comprador?

Ultrapassado o prazo inicialmente pactuado para a entrega do imóvel, bem como o prazo de tolerância expressamente previsto no contrato, fica caracterizado o atraso da construtora.

A partir desse momento, o comprador terá duas opções:

a) Rescindir o contrato com direito a reembolso de 100% dos valores pagos, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem, corrigidos pelo mesmo índice do contrato (normalmente IGPM ou INCC), além da multa contratual pela rescisão por culpa da vendedora;

b) Ficar com o imóvel e pleitear uma indenização decorrente do atraso.

Caso o consumidor escolha a opção “b”, deverá ser observada a data de assinatura do contrato para fins de cálculo da indenização.

Isso porque, o Poder Judiciário entende que, para aqueles contratos firmados antes do dia 28/12/2018 (quando entrou em vigor a Nova Lei do Distrato), deverá ser fixado o percentual de 0,5% do valor do contrato corrigido, por mês de atraso, como fator de indenização.

Já para aqueles contratos firmado a partir do dia 28/12/2018, ou seja, após a Nova Lei do Distrato, a indenização corresponderá a 1% dos valores pagos pelo adquirente à construtora, por mês de atraso.

Sobre o tema o STJ decidiu:

“No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (Tema Repetitivo 996, do STJ).

Fique atento!

Independentemente do caso, a partir do momento em que a construtora se encontra em atraso, os juros de obra não poderão mais ser cobrados do consumidor.

Além do mais o INCC, índice de correção monetária utilizado durante a fase de obra, também não poderá ser aplicado, devendo ser substituído por outro índice mais favorável ao comprador, seja ele o IPCA-E, IGPM, ou ainda, o INPC.

Sobre o tema o STJ decidiu o seguinte:

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (Tema Repetitivo 996, do STJ).

O que fazer em caso de atraso na entrega do imóvel?

Numa situação de atraso na entrega do imóvel, o comprador poderá tomar as seguintes providências para resguardar os seus direitos:

a) Notificar a construtora sobre o atraso, por escrito, seja por e-mail ou notificação extrajudicial;

b) Guardar toda a documentação referente ao imóvel, incluindo o contrato e o registro de toda a comunicação com a construtora, seja por WhatsApp, e-mail ou quaisquer outras mídias;

c) Guardar os materiais de divulgação do empreendimento (panfletos, anúncios na internet, entre outros), principalmente aqueles que constarem a data de entrega prometida;

d)  Conversar com um advogado especializado em Direito Imobiliário voltado para o consumidor, para obter orientação específica para o seu caso.

Caso esteja diante de uma situação de atraso na entrega do seu imóvel, entre em contato e saiba como podemos ajudá-lo!

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set 21 2021
A indenização por dano moral decorrente da negativação indevida

A negativação indevida ocorre quando o consumidor tem o seu nome cadastrado, injustamente, como “mau pagador” junto aos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA, entre outros).

Nesse caso, a empresa responsável pelo cadastro deverá indenizar o consumidor, já que o Poder Judiciário pacificou o entendimento de que os danos morais decorrentes da negativação indevida são presumidos, ou seja, basta a simples negativação para que haja violação ao nome, honra, personalidade e boa fama da pessoa.

O cadastro incorreto de inadimplentes, acontece devido a falhas na prestação dos serviços por parte de empresas, e geralmente se enquadram nas seguintes situações:

Negativação por golpe/fraude; cartão de crédito/débito clonado

Acontece quando o consumidor é vítima de golpe/fraude, no qual um golpista utiliza os seus dados pessoais (documentos pessoais, cartão de crédito/débito clonado etc.) para realizar compras ou contratar serviços e, em razão disso, acaba gerando dívidas em seu nome.

Nesse cenário, mesmo que a fraude tenha sido cometida por um terceiro, a empresa responde pelo dano causado e tem o dever de indenizar o consumidor, já que assume o risco do negócio em sua atividade comercial.

Negativação referente à conta já paga/Pagamento não reconhecido

Outra situação bastante comum é a negativação indevida em razão de uma dívida que já foi paga, porém, o pagamento não foi reconhecido ou computado pela empresa.

Nesse caso, pode ser que a negativação era cabível no momento da inscrição, mas se tornou indevida posteriormente.

Isso porque, conforme o Código de Defesa do Consumidor, as empresas podem fazer o cadastro do consumidor a partir do inadimplemento.

Contudo, após o pagamento do valor em aberto, a empresa tem o prazo de 5 dias úteis para retirar o nome do cadastro de devedores, ou seja, limpar o nome do consumidor.

Caso não o faça no prazo citado, a negativação passa a ser indevida e passível de indenização.

No caso de negociação para pagamento parcelado de dívidas, o prazo de 5 dias úteis para a empresa limpar o nome do consumidor começa a correr da data do pagamento da primeira parcela.

Pedido de cancelamento não registrado

Essa situação acontece quando há um erro por parte da empresa em não processar o pedido de cancelamento feito pelo cliente.

Caso haja a negativação em razão de produtos/serviços que já foram devidamente cancelados, a empresa poderá ser obrigada a indenizar o consumidor, já que aqueles valores nunca deveriam ter sido cobrados.

Nesse tipo de situação, recomenda-se que o cliente guarde o registro de comunicação com a empresa para comprovar o pedido de cancelamento.

Negativação por serviço não contratado

Ocorre quando sequer existe uma relação contratual entre o consumidor e a empresa, ou seja, o consumidor não realizou a compra de nenhum produto ou serviço e, mesmo assim, tem o seu nome negativado.

Geralmente é uma situação que também decorre de golpe/fraude.

Negativação não comunicada ao consumidor

Nessa situação, mesmo que a dívida exista, a negativação torna-se indevida por força do art. 43, §2º do Código de Defesa do Consumidor, que impõe às entidades de proteção ao crédito o dever de comunicação prévia e por escrito.

Importante ressaltar que o nome do consumidor não poderá ficar negativado para sempre, devendo ser respeitado o prazo máximo de 5 anos, contado da data do vencimento da última parcela e não da inscrição. Caso o consumidor não contraia novas dívidas e o seu nome continue sujo após o prazo citado acima, ficará configurada mais uma forma de negativação indevida.

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ago 19 2021
Cobrança de taxas de condomínio e IPTU antes da entrega do imóvel

Em contratos de compra e venda de lotes ou de apartamentos na planta, é muito comum existir cláusula imputando ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU a partir da data da assinatura do contrato ou da emissão do “Habite-se”.

Ocorre que, segundo o entendimento pacífico do Poder Judiciário, esse tipo de cláusula é abusiva e, portanto, deve ser considerada nula.

O entendimento é de que as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao consumidor, uma vez que não seria justo impor tais obrigações ao adquirente antes que ele de fato tenha o domínio útil e possa usufruir do imóvel.

Em suma, os compradores de imóveis somente respondem pelas despesas condominiais e de IPTU depois do recebimento das chaves do apartamento ou da efetiva entrega do lote, momento em que há a posse, bem como usufruem dos serviços prestados pelo condomínio.

Assim, havendo cláusula nesse sentido, é possível manejar ação judicial contra a construtora/loteadora, com o objetivo de declarar a abusividade e a consequente nulidade do dispositivo contratual; além de determinar o ressarcimento dos valores pagos indevidamente pelo consumidor e, ainda, evitar que sofra qualquer tipo de cobrança ou tenha seu nome negativado perante os órgãos de proteção ao crédito.

Abaixo, um julgado Superior Tribunal de Justiça (STJ) para ilustrar o entendimento consolidado do Judiciário: 

“As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar despesas condominiais nem o citado imposto referente ao imóvel.” (AgInt no REsp 1697414/SP, período em que não haviam sido imitidos na posse DJe 15/12/2017, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, J.: 05/12/2017)””.

No mesmo sentido, trazemos também um recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG):

“A promissária compradora tem direito ao ressarcimento do valor correspondente ao que pagou a título de taxa de condomínio antes de sua imissão na posse.” (TJMG – Apelação Cível 1.0145.15.016518-4/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª Câmara Cível, julgamento em 25/04/2019, publicação da súmula em 07/05/2019).”

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ago 12 2021
Indenização por defeitos construtivos no imóvel

O Poder Judiciário tem recebido milhares de demandas contra construtoras nos Tribunais de Justiça de todo o país, em razão da entrega de imóveis com defeitos/vícios construtivos, tais como vazamentos, rachaduras, metragem menor do que o convencionado, entre outros.

Contudo, quando se trata de uma relação de consumo, o comprador tem um tratamento diferenciado perante a justiça no que diz respeito a prazos de garantia, prescrição e responsabilidade da construtora.

Por relação de consumo entende-se aqui aqueles casos em que o imóvel foi comprado de um fornecedor, ou seja, pessoa física ou jurídica que tem como atividade comercial construir e/ou comercializar imóveis (construtoras, incorporadoras, imobiliárias, etc.); por um consumidor, pessoa física ou jurídica, que adquire ou utiliza o produto como destinatário final (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).

Neste tipo de situação, o Poder Judiciário tem entendido que, mesmo que a construtora estabeleça diferentes prazos de garantia para cada item do imóvel (como é muito comum vermos em “Manuais do Proprietário” por exemplo), prevalece o prazo de garantia de 05 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil.

A jurisprudência tem se inclinado no sentido de que o prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil deve ser soberano, ou seja, embora trate apenas sobre segurança e solidez, deve ser interpretado de maneira extensiva, de tal sorte que, havendo vícios construtivos neste período, independentemente de sua natureza, a construtora deve repará-los.

Além do prazo de garantia, existe o prazo de prescrição de 10 (dez) anos, ou seja, período que o consumidor tem para pleitear a reparação do dano judicialmente, contado a partir da identificação do defeito no imóvel.

A reparação dos danos sofridos pelo consumidor pode ser feita por meio da correção dos vícios diretamente pela construtora ou por meio de uma indenização correspondente ao valor dos serviços necessários, para que sejam feitos por terceiros.

Além disso, o comprador também poderá requerer uma indenização correspondente à desvalorização do imóvel, decorrente dos defeitos apresentados, caso os mesmos não possam ser totalmente reparados.

Em caso de pedido de indenização para correção dos defeitos a ser feita por terceiros e/ou para compensar a desvalorização do imóvel, os valores deverão ser apurados por meio de perícia judicial.

Em determinados casos, ainda é possível exigir uma indenização por danos morais em virtude do sentimento de frustração sofrido pelo consumidor, que pensa estar realizando o sonho da casa própria, porém, precisa conviver com uma série de problemas que lhe causam transtornos diariamente.

Neste sentido, trazemos abaixo exemplo de recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

“EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – PRAZO DE GARANTIA – CINCO ANOS – PRAZO PRESCRICIONAL – DECENAL – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA – RESPONSABILIDADE DOS CONSTRUTORES – PROVA PERICIAL – INEXISTÊNCIA DE CULPA DE TERCEIROS OU MAU USO – OBRIGAÇÃO DE REPARAR – DANOS MATERIAIS – MANUTENÇÃO – DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO – DECOTAR. Tratando-se defeitos de construção, a responsabilidade dos construtores decorre da garantia prevista no artigo 618 do Código Civil. O prazo prescricional da ação de indenização por imperfeição da obra ajuizada em face dos construtores é de 10 anos, nos termos do artigo 205 do CC. Das provas produzidas nos autos consta a expressa conclusão acerca da responsabilidade dos construtores pelos vícios apurados, restando afastada a tese de culpa exclusiva de terceiros ou de mau uso do imóvel. Conforme entendimento do C. STJ: “O condomínio é parte ilegítima para pleitear pedido de compensação por danos morais em nome dos condôminos” (REsp 1177862/RJ).”

(APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.17.006545-2/002 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE(S): CONSTANTINO MATIAS NOGUEIRA, IRENE DO CARMO LOPES NOGUEIRA – APELADO(A)(S): CONDOMINIO DO EDIFICIO VILA RICA REPDO(A) PELO(A) SÍNDICO(A) WAGNER MACEDO DE ALMEIDA – Data da Publicação 05/08/2021)

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abr 20 2021
O distrato do contrato de compra e venda de imóvel na planta

A crise econômica gerada pela pandemia de COVID-19 tem causado um grande impacto financeiro na vida de milhões de brasileiros. Fato este que tornou simplesmente inviável a continuidade de contratos de toda natureza, face à imprevisibilidade do momento que estamos vivendo.

Nesse contexto, o distrato é um instrumento útil, previsto em nosso Código Civil, cujo objetivo é a anulação/rescisão das obrigações anteriormente firmadas em um contrato que ainda não foi cumprido em sua totalidade.

O cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ser solicitado por culpa exclusiva da construtora/incorporadora ou simplesmente pela vontade do comprador, imotivadamente e, em determinadas situações, sem a necessidade do imóvel ser levado à leilão, evitando ainda a negativação do nome do consumidor.

Contudo, algumas particularidades devem ser levadas em consideração.

Caso a rescisão seja solicitada por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, em razão do atraso na entrega da obra, vícios construtivos ou entrega de imóvel diferente do previsto no projeto, por exemplo; o comprador terá direito à restituição de 100% do valor pago, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária.

O mesmo se aplica caso o consumidor exerça o seu direito de arrependimento no prazo de sete dias contado da data da compra, se feita em estandes de vendas e fora da sede da construtora/incorporadora.

Já nos casos de distrato por culpa ou simplesmente por vontade do comprador, a construtora/incorporadora poderá reter parte do valor pago.

O percentual a ser retido dependerá, principalmente, da data em que o contrato foi firmado. Isso porque, em 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei do Distrato, a qual trouxe novas regras sobre os negócios jurídicos envolvendo imóveis, e que determina o seguinte:

  • Caso haja cláusula estabelecendo o uso de parte do patrimônio da construtora/incorporadora para garantir a conclusão da obra (patrimônio de afetação), a multa pelo cancelamento do contrato pode ser de até 50% do valor que já foi pago pelo comprador. Nesse caso, o montante será devolvido em parcela única, a ser paga no prazo de 30 dias após a emissão do “Habite-se”.
  • Se não houver patrimônio de afetação, a multa pelo distrato não poderá exceder 25% do valor pago, caso em que os 75% restantes deverão ser devolvidos ao comprador no prazo de até 180 dias, se as obras ainda estiverem em andamento; ou 12 meses, se já concluídas.

Caso a incorporadora consiga revender o imóvel, antes dos prazos citados acima, o valor remanescente devido ao consumidor será pago em até 30 dias da revenda.

Na hipótese do próprio consumidor encontrar um novo comprador apto a substituí-lo no contrato, não incidirá nenhuma multa pelo distrato, desde que haja a devida anuência da construtora/incorporadora.

No entanto, se o contrato foi firmado antes de 28 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato não será aplicada. Até a publicação da referida Lei, o entendimento da maioria dos Tribunais de Justiça do país era no sentido de determinar a devolução de 75% a 90% do valor pago pelo comprador.

Nesses casos, um fator importante a ser verificado é se no momento de solicitação do distrato o comprador já estava inadimplente ou não. Se não estava, o valor a ser devolvido tende a ser mais próximo de 90%, caso contrário, mais próximo de 75%.

O comprador que tenha interesse em realizar o cancelamento do seu contrato de compra e venda de imóvel, deverá formalizar a solicitação à construtora/incorporadora por e-mail ou por carta com aviso de recebimento e, caso suspeite de alguma violação dos seus direitos, principalmente em relação aos valores devolvidos, recomenda-se que um advogado especialista no assunto seja consultado.

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abr 19 2021
Como é feito e quais os requisitos para o divórcio extrajudicial (em cartório)?

Como é feito e quais os requisitos para o divórcio extrajudicial (em cartório)?

Com o advento da Lei 11.441, de 04 de janeiro de 2007, a via judicial deixou de ser a única possível para a realização de inventários e divórcios. A nova lei permite que os referidos procedimentos sejam feitos de forma extrajudicial, em quaisquer Cartórios de Notas do Brasil, desde que cumpridos os requisitos legais.

Em relação ao divórcio, a nossa legislação prevê a possibilidade de realização por escritura pública, desde que: seja consensual; as partes sejam capazes; o casal não possua filho menor ou incapaz; e estejam acompanhadas de advogado devidamente habilitado.

Por este meio, não há a intervenção do Ministério Público ou do Poder Judiciário, tampouco é necessária a homologação judicial. 

Assim, a Lei 11.441/07 facilitou a vida do cidadão, uma vez que desburocratizou os procedimentos de divórcio e de separação consensuais ao permitir a realização desses atos em cartório de forma rápida, simples e segura.

Abaixo, as respostas a algumas das dúvidas mais frequentes:

O divórcio pode ser feito em qualquer cartório?

Sim. A escolha do Cartório de Notas onde será realizado o procedimento é livre, independentemente do domicílio das partes ou do local do casamento.

Quais os documentos necessários para dar entrada no divórcio?

As partes devem apresentar:

  • Cópia da carteira de identidade e CPF dos cônjuges;
  • Certidão de casamento atualizada expedida há no máximo (90 dias);
  • Pacto Antenupcial, se houver.

Quando houver bens:

  • Certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos;
  • Documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos a eles relativos.

Quando houver filhos maiores:

  • Cópia da carteira de identidade e CPF ou certidão de nascimento dos filhos.

Para dar maior segurança jurídica aos atos notariais, os tabeliães podem pedir documentos adicionais. 

É necessário advogado para divórcio em cartório?

Sim. As partes devem estar assistidas por advogado devidamente habilitado, podendo ter patronos distintos ou o mesmo representando ambos.

Qual o valor do divórcio extrajudicial?

Os valores podem variar. Na cidade de Belo Horizonte, os cartórios têm cobrado um valor médio de R$ 550,00 no ano de 2021.

Contudo, a Lei nº 11.441/2007 em conjunto com a Resolução nº 35 do Conselho Nacional de Justiça, preveem a possibilidade de o procedimento ser realizado de forma gratuita, mediante simples declaração dos interessados de que não possuem condições de arcarem com os emolumentos, ainda que as partes estejam assistidas por advogado constituído.

Em relação aos divórcios que envolvem divisão de bens, o preço será de acordo com os valores de partilha e também com cada região.

Luiz Guilherme Bones é advogado, formado em Direito pela Escola Superior Dom Helder Câmara, pós graduando em Direito Processual Civil pela ESA – Escola Superior de Advocacia da OAB, inscrito na OAB/MG sob o nº 189.840, com atuação voltada para as áreas Consumerista, em especial na defesa dos Direitos do Consumidor no Mercado Imobiliário, Cível e Direito Contratual.

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