Indenização por defeitos construtivos no imóvel
O Poder Judiciário tem recebido milhares de demandas contra construtoras nos Tribunais de Justiça de todo o país, em razão da entrega de imóveis com defeitos/vícios construtivos, tais como vazamentos, rachaduras, metragem menor do que o convencionado, entre outros.
Contudo, quando se trata de uma relação de consumo, o comprador tem um tratamento diferenciado perante a justiça no que diz respeito a prazos de garantia, prescrição e responsabilidade da construtora.
Por relação de consumo entende-se aqui aqueles casos em que o imóvel foi comprado de um fornecedor, ou seja, pessoa física ou jurídica que tem como atividade comercial construir e/ou comercializar imóveis (construtoras, incorporadoras, imobiliárias, etc.); por um consumidor, pessoa física ou jurídica, que adquire ou utiliza o produto como destinatário final (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor).
Neste tipo de situação, o Poder Judiciário tem entendido que, mesmo que a construtora estabeleça diferentes prazos de garantia para cada item do imóvel (como é muito comum vermos em “Manuais do Proprietário” por exemplo), prevalece o prazo de garantia de 05 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil.
A jurisprudência tem se inclinado no sentido de que o prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil deve ser soberano, ou seja, embora trate apenas sobre segurança e solidez, deve ser interpretado de maneira extensiva, de tal sorte que, havendo vícios construtivos neste período, independentemente de sua natureza, a construtora deve repará-los.
Além do prazo de garantia, existe o prazo de prescrição de 10 (dez) anos, ou seja, período que o consumidor tem para pleitear a reparação do dano judicialmente, contado a partir da identificação do defeito no imóvel.
A reparação dos danos sofridos pelo consumidor pode ser feita por meio da correção dos vícios diretamente pela construtora ou por meio de uma indenização correspondente ao valor dos serviços necessários, para que sejam feitos por terceiros.
Além disso, o comprador também poderá requerer uma indenização correspondente à desvalorização do imóvel, decorrente dos defeitos apresentados, caso os mesmos não possam ser totalmente reparados.
Em caso de pedido de indenização para correção dos defeitos a ser feita por terceiros e/ou para compensar a desvalorização do imóvel, os valores deverão ser apurados por meio de perícia judicial.
Em determinados casos, ainda é possível exigir uma indenização por danos morais em virtude do sentimento de frustração sofrido pelo consumidor, que pensa estar realizando o sonho da casa própria, porém, precisa conviver com uma série de problemas que lhe causam transtornos diariamente.
Neste sentido, trazemos abaixo exemplo de recente julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
“EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – VÍCIO DE CONSTRUÇÃO – PRAZO DE GARANTIA – CINCO ANOS – PRAZO PRESCRICIONAL – DECENAL – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA – RESPONSABILIDADE DOS CONSTRUTORES – PROVA PERICIAL – INEXISTÊNCIA DE CULPA DE TERCEIROS OU MAU USO – OBRIGAÇÃO DE REPARAR – DANOS MATERIAIS – MANUTENÇÃO – DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO – DECOTAR. Tratando-se defeitos de construção, a responsabilidade dos construtores decorre da garantia prevista no artigo 618 do Código Civil. O prazo prescricional da ação de indenização por imperfeição da obra ajuizada em face dos construtores é de 10 anos, nos termos do artigo 205 do CC. Das provas produzidas nos autos consta a expressa conclusão acerca da responsabilidade dos construtores pelos vícios apurados, restando afastada a tese de culpa exclusiva de terceiros ou de mau uso do imóvel. Conforme entendimento do C. STJ: “O condomínio é parte ilegítima para pleitear pedido de compensação por danos morais em nome dos condôminos” (REsp 1177862/RJ).”
(APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.17.006545-2/002 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE(S): CONSTANTINO MATIAS NOGUEIRA, IRENE DO CARMO LOPES NOGUEIRA – APELADO(A)(S): CONDOMINIO DO EDIFICIO VILA RICA REPDO(A) PELO(A) SÍNDICO(A) WAGNER MACEDO DE ALMEIDA – Data da Publicação 05/08/2021)